Investimenti9 min · 07/05/2026
Dove conviene investire in immobili in Italia nel 2026
Scopri dove conviene investire in immobili in Italia nel 2026: guida completa con rendimenti netti, yield lordo e classifica delle città più redditizie.
Cosa rende un immobile un buon investimento
I tre numeri che contano:
1. Yield lordo = canone annuo / prezzo di acquisto × 100 2. Yield netto = (canone - tasse - spese - manutenzione) / prezzo × 100 3. Rivalutazione attesa a 5-10 anni
Un buon investimento in Italia oggi ha yield netto >4% e prospettive di rivalutazione >2%/anno.
Classifica città per yield lordo (2026)
1. Napoli
- Yield lordo medio: 6.5-8%
- Prezzo medio centro: 3.000 €/mq
- Canone medio: 14-18 €/mq
- Pro: rendimento alto, mercato turistico forte
- Contro: rischio sfitto e morosità più alti
2. Torino
- Yield lordo medio: 5.5-7%
- Prezzo medio centro: 3.500 €/mq
- Canone medio: 13-16 €/mq
- Pro: prezzi ancora bassi, università attive
- Contro: rivalutazione lenta
3. Bologna
- Yield lordo medio: 5-6%
- Prezzo medio centro: 4.500 €/mq
- Canone medio: 16-20 €/mq
- Pro: domanda studentesca enorme e stabile
- Contro: prezzi cresciuti molto negli ultimi 5 anni
4. Firenze
- Yield lordo medio: 4.5-6%
- Prezzo medio centro: 5.500 €/mq
- Canone medio: 18-25 €/mq
- Pro: mercato turistico premium
- Contro: vincoli su affitti brevi nel centro storico
5. Roma
- Yield lordo medio: 4-5%
- Prezzo medio centro: 6.500 €/mq
- Canone medio: 18-22 €/mq
- Pro: città stabile, domanda costante
- Contro: gestione affitti più complessa
6. Milano
- Yield lordo medio: 3.5-4.5%
- Prezzo medio centro: 8.500 €/mq
- Canone medio: 22-28 €/mq
- Pro: rivalutazione storica più alta d'Italia
- Contro: yield più basso, ingresso costoso
Le tasse sull'affitto
- Cedolare secca 21% sui canoni (libero mercato)
- Cedolare secca 10% sui canoni concordati
- IMU su seconda casa: 0.76-1.06% annuo del valore catastale
Il rischio principale: comprare la casa sbagliata
Un investimento immobiliare cattivo non è uno yield basso: è una casa che non si affitta, o che ti costa più della rendita in manutenzione. Prima di firmare, fatti analizzare l'annuncio per scoprire vizi nascosti, spese condominiali reali e condizioni vere dell'immobile.